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| 2008年成都房地产行业研究咨询报告 |
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2008-09-08 |
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| [报告名称] |
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2008年成都房地产行业研究咨询报告 |
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2008-6-1 |
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| 报告简介 |
尽管2008年成都市主城区的各月份成交量较2007年同期有所回落，但从2月到4月，成交量已呈现出逐步回升的势头，供销比有所下降，市场已经初现回暖的迹象。但“5.12”大地震造成了购房者普遍的心理恐慌，购房信心受挫，市场观望情绪将更加浓厚，成都楼市回暖的势头也将嘎然而止，市场态势将再次陷入低迷，短期内供需形势将更加严峻。
“5.12”大地震后，成都市房地产发展走向发生改变。市场需求：近期内，本地客户、其他一线城市客户的需求将受到严重影响，特别是投资性需求可能退市；短期内，将加快省内二级城市客户到成都购房的计划；建筑质量要求越来越高；由于自住需求的观望与转变，租屋需求可能会增加；本地富裕人群或投资人群需求可能外流或更加追求高抗震性能的低密度建筑。消费者心理的影响：更加重视安全与质量；更加注意逃生设施和逃生便捷性。房地产开发商：地震之后短期的萧条和对前景的疑虑可能会打消部分开发商进入成都，特别是进入川北二三线城市搞开发的步伐，除了义务或必须参与灾后重建的企业。不过，这对区域内的开发企业反而是一种机遇。近期开发商营销计划和促销活动会发生改变。地震后，购房者对建筑质量的要求越来越高，政府也可能会增加抗震设计要求，再加上地震后钢材、水泥等主要建材涨价，都会增加开发商的成本。政府政策走向：国家宏观调控政策实际操作或显现“温和倾向”，特别是针对灾区会实施差异化经济政策。政府可能会增加对成都等震区建筑抗震要求，并出台相关设计标准。近期政府将会加大对建成房屋和在建工程质量检查，一些房企可能因此陷入“质量门”危机。四川和成都市政府或许会出台优惠政策鼓励市场走出阴影。“5.12”大地震发生后，对四川和成都房地产市场的影响较大，房地产市场地短期难以恢复灾前水平。但也蕴藏着一些机会，特别是对于在企业品牌、产品质量和公共危机控制上有优势的企业，将是一个借势突破的好机会。
本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国家地震局、国务院发展研究中心、中国房地产协会、成都市统计局、成都市国土资源局、成都市房产管理局、成都市房地产经纪协会、成都住宅与房地产业协会、成都房地产信息中心、中国行业研究网及国内外相关报刊杂志的基础信息，全面分析了成都市房地产行业发展的宏观形势、政策、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告汇集了成都及成都主要片区的房地产开发、商品房交易价格、销售和空置状况等重要经济指标；报告涵盖了房地产开发、商品房销售、各主要类型物业、片区房地产、房地产需求规模、房地产政策与住房金融、行业竞争态势以及发展趋势等重要板块的内容；深度分析了成都土地供给市场、住宅市场的供求状况、价格走势、住房消费状况与需求特征以及房地产开发企业的竞争态势；为成都房地产商在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。
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| 报告目录 |
第一部分 房地产行业发展概况
第一章 房地产行业概况 1
第一节 房地产的基本知识 1
一、房地产的定义 1
二、房地产业主要涵盖的领域 2
三、房地产行业的特点 2
第二节 房地产政策影响分析 6
一、抑制住房需求因素分析 6
二、刺激住房需求因素分析 7
三、货币政策对房地产行业影响 8
四、物业税和房贷影响分析 10
第二章 我国房地产行业发展现状 13
第一节 我国房地产发展现状 13
一、2007年住宅市场经济运行分析 13
二、2007年全国楼市回顾 13
三、2008年中国房地产市场形势 15
四、廉租住房制度的挑战 21
第二节 2007年房地产企业分析 24
一、2007年房地产上市公司总体状况 24
二、2007年沪深房地产上市公司分析 27
三、2007年大陆在港上市房地产公司分析 29
四、中国房地产综合实力百强企业的特点 38
第三节 房地产消费者需求分析 40
一、房地产市场的消费者行为分析 40
二、购房者考虑因素分析 41
三、购房者对交易市场的看法 45
第四节 区域房地产市场分析 47
一、2007-2008年1季度上海房地产市场状况 47
二、2007-2008年1季度北京房地产市场状况 75
三、2008年1季度广州房地产市场状况 93
四、2007-2008年1季度杭州房地产市场状况 124
五、2008年1-4月东莞房地产市场状况 164
第三章 地震对房地产行业发展影响分析 220
第一节 国内外地震对房地产市场影响分析 220
一、案例研究背景介绍 220
二、地震对区域房地产宏观环境的影响 221
三、地震对区域房地产市场影响的中观分析 237
四、地震对区域房地产市场影响的微观分析 243
第二节 汶川地震对房地产市场的影响分析 248
一、汶川地震对房地产板块长期影响分析 248
二、汶川地震对房地产房价影响分析 250
三、汶川地震对房地产发展影响分析 252
四、地震后房地产机遇 254
第二部分 成都房地产市场现状
第四章 成都房地产行业发展分析 257
第一节 汶川地震对成都房地产市场的影响分析 257
一、背景分析 257
二、地震对宏观经济与政策影响 257
三、地震对房地产市场发展的影响 259
四、成都地产行业震后调查 265
五、汶川地震将成成都楼市分水岭 268
第二节 地震后成都的房地产市场机遇与危机分析 270
一、房地产市场需求分析 270
二、消费者心理的影响分析 272
三、房地产开发商动向分析 272
四、政府政策走向分析 273
第三节 成都房地产业发展方向分析 274
一、宜居城市的评价指标体系 274
二、宜居城市“三大环境”基本特质 276
三、成都的宜居城市特质 277
四、成都房地产业的发展理念 278
五、成都房屋经受住地震考验 281
六、地震后成都仍是宜居城市 283
第四节 成都土地市场分析 287
一、2008年1季度土地市场状况 287
二、2008年4月土地市场状况 300
三、2008年5月土地市场状况 307
第五节 成都房地产政策 309
一、个人住房出租使用税分析 309
二、成都公共住房保障分析 311
三、90/70政策分析 319
四、成都住宅工程质量分户验收管理规定分析 325
第五章 成都房地产市场分析 327
第一节 2008年成都房地产市场分析 327
一、2008年1季度成都房地产市场分析 327
二、2008年4月成都房地产市场分析 337
三、2008年5月成都房地产市场分析 343
四、地震后成都房地产市场分析 347
五、地震前成都楼市置业调查 351
六、成都地震后房地产大型调查 363
第二节 2008年成都房地产新盘分析 370
一、2008年1季度新开盘项目分析 370
二、2008年4月成都市新盘供应分析 373
三、2008年5月成都市新开楼盘统计 375
第三节 2008年成都二手房市场分析 376
一、2008年1月成都二手房市场状况 376
二、2008年2月成都二手房市场状况 382
三、2008年3月成都二手房市场状况 388
四、2008年4月成都二手房市场状况 393
五、地震对成都二手房市场的影响 399
第四节 2008年成都写字楼市场分析 402
一、2008年成都写字楼发展状况 402
二、2008年1季度写字楼租赁情况 406
三、2008年4月成都写字楼市场分析 407
四、2008年上半年成都市写字楼TOP10 408
五、地震后成都人对蓉城写字楼评价 415
第三部分 成都房地产竞争分析
第六章 成都房地产市场竞争分析 419
第一节 成都房地产市场竞争状况 419
一、地震前成都土地市场竞争格局 419
二、地震后成都开发商开盘情况 433
三、地震后房地产企业投资成都状况 436
四、成都五城区项目施工状况 438
第二节 成都与全国各地房地产指数比较 440
一、2008年2月指数对比 440
二、2008年3月指数对比 443
三、2008年4月指数对比 444
四、2008年5月指数对比 445
第三节 成都地产公司竞争环境 450
一、2008年中国房地产上市公司环境分析 450
二、2008年中国房地产上市公司研究分析 450
三、2008年中国房地产上市公司发展趋势 460
第七章 成都房地产优势企业分析 463
第一节 成都万科有限公司 463
一、公司简介 463
二、公司发展战略 463
三、公司动态 478
第二节 中海地产成都公司 479
一、公司简介 479
二、公司动态 479
三、公司前景 480
第三节 成都置信实业（集团）有限公司 485
一、公司简介 485
二、公司动态 487
三、公司经营之道 488
第四节 华润置地成都公司 495
一、公司简介 495
二、公司动态 495
三、翡翠城分析 496
第五节 保利房地产股份有限公司 496
一、公司简介 496
二、公司战略 497
三、2007-2008年公司财务状况 504
第四部分 成都房地产发展趋势及策略
第八章 成都房地产发展趋势分析 511
第一节 2008年中国楼市发展预测 511
一、2008年中国楼市政策预测 511
二、2008年10大典型城市楼市预测 512
三、2008年全国楼市变化预测 515
四、2008年全国商品房的土地供应预测 517
五、2008年楼市房价总体趋势预测 519
六、2008年奥运会后全国楼市发展预测 521
第二节 成都房地产市场发展趋势 524
一、2008年下半年成都楼市走势 524
二、成都地震后楼市回暖预测 526
三、2009年成都楼市房价预测 528
第九章 房地产融资及发展策略分析 530
第一节 我国房地产金融市场分析 530
一、2008年房地产企业融资渠道分析 530
二、2008年两房产公司接连融资模式分析 531
三、我国房地产投资信托产品发展路径 533
第二节 房地产品牌策略分析 539
一、房地产营销的品牌观 539
二、房地产发展模式分析 541
三、房地产价格非理性增长因素分析 543
第三节 房地产企业发展策略分析 548
一、产品策略 548
二、价格策略 549
三、促销策略 550
四、渠道策略 551
图表目录
图表：我国商品房销售额增长与GDP增长之间的关系 3
图表：2007年沪深房地产上市公司综合实力前十位 27
图表：2007年沪深房地产上市公司综合实力前十位总资产及市值 28
图表：2007年中国大陆在港上市房地产公司综合实力前十位 29
图表：2007年中国大陆在港上市房地产公司综合实力前十位总资产及市值 30
图表：2007年沪深房地产上市公司EVA前十位 31
图表：2007年沪深房地产上市公司经济增加值（EVA）前十位 32
图表：2007年中国大陆在港上市房地产公司经济增值（EVA）前十位 33
图表：2007年沪深地产绩优股前十位 34
图表：2007年沪深地产绩优股前十位盈利能力 35
图表：2007年沪深地产绩优股前十位市盈率及市净率 36
图表：购房者对房地产市场秩序的看法 45
图表：购房者对房地产开发商的看法 45
图表：购房者的利益受房地产市场秩序影响的情况 46
图表：购房者对房地产市场秩序与高涨房价的关系 46
图表：购房者购房意愿与购房行为的影响因素 46
图表：购房者对房地产严打后的看法 46
图表：2007年1月上海商品房指数变化 47
图表：2007年2月上海商品房指数变化 47
图表：2007年3月上海商品房指数变化 47
图表：2007年4月上海商品房指数变化 47
图表：2007年5月上海商品房指数变化 48
图表：2007年6月上海商品房指数变化 48
图表：2007年7月上海商品房指数变化 48
图表：2007年8月上海商品房指数变化 48
图表：2007年9月上海商品房指数变化 48
图表：2007年10月上海商品房指数变化 48
图表：2007年11月上海商品房指数变化 49
图表：2007年12月上海商品房指数变化 49
图表：上海商品房指数历期走势图 49
图表：2008年1月上海商品房指数 51
图表：2008年2月上海商品房指数 51
图表：2008年3月上海商品房指数 51
图表：上海商品房指数历期走势 51
图表：2008年1-2月上海二手房价格指数 53
图表：2008年2-3月上海二手房价格指数 53
图表：2008年3月上海二手房价格指数走
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